CONSTRUCŢII

Alegerea constructorului Odată ce Autorizaţia de construire a fost obţinută, este momentul să se aleagă un constructor. Pe baza Proiectului de Execuţie pe care arhitectul Dvs. l-a întocmit (în colaborare cu echipa de ingineri) se poate obţine un preţ ferm pe întreaga lucrare sau pe categoriile de lucrări. Multe firme de construcţii oferă gratuit proiectarea. Chiar şi proiectarea oferită contra cost este un pericol pentru Dvs. Între proiectant şi executant există, în mod normal, un conflict de interese: prin proiect se definesc principalii factori de calitate şi de preţ ai unei construcţii. Astfel, realizarea unui proiect chiar de către firma de construcţii este premiza că acel proiect va conţine detalii mai scumpe (şi nu neapărat mai bune). Dacă proiectarea costă între 2 şi 10 % din valoarea investiţiei, ea poate induce diferenţe de costuri de peste 50%. În mod normal, profiturile sunt mai mari pentru un constructor, atunci când valoarea lucrării este mai mare. De aceea, un constructor nu are interesul realizării unui proiect economic. Chiar dacă după etapa de proiectare veţi alege alt executant, acesta la rândul său va face oferta după aceleaşi date. Preţurile mari la locuinţe, de exemplu, sunt obţinute din aceste detalii şi rezolvări neeconomice, suprapuse pe tendinta multor constructori de a se lansa in investitiile in constructii.  Un contract pe baza unui proiect bine făcut greu poate depăşi 300-400 EURO/mp (la nivelul de finisaje standard, bineînţeles). Locuinţele realizate în regie proprie ies chiar la preţuri de cca. 270 EURO/mp. În condiţiile în care proiectarea costă 10-20 EURO/mp, o astfel de economie nu justifică o scumpire de cca. 100 USD/mp. Un mod înţelept de a alege un constructor este realizarea unei selecţii de ofertă (neapărat pe baza proiectului şi a măsurătorilor conţinute de acesta!).

PROIECTARE Proiectul Tehnic (PT), Proiectul pentru obţinerea autorizaţiei de construire (PAC) Proiectarea conţine, în mod normal, o serie de faze de proiectare: -          studiu de (pre)fezabilitate -          proiect tehnic şi detalii de execuţie (incluzând arhitectură, rezistenţă, instalaţii, memorii şi măsurători) -          urmărire de şantier Proiectul pentru autorizaţia de construire este un EXTRAS din proiectul tehnic. Practica curentă este de a oferi o tarifare numai pentru proiectul de autorizare (fără a se întocmi proiectele de instalaţii, uneori chiar şi fără a se întocmi cel de rezistenţă). Aceasta este o capcană, tarifele pentru celelalte specialităţi urmând a fi plătite de Dvs. fie separat (urmând a ajunge la aceleaşi preţuri), fie vă încumetaţi la executarea lucrărilor de către firme de construcţii şi instalaţii care vă vor duce la costuri care vor depăşi cu mult proiectarea „uitată” la tarifare.

TERENUL DE CONSTRUCTIE

Alegerea si cumpararea terenului Terenul trebuie sa indeplineasca cateva reguli pentru a putea construi. Acestea se pot sintetiza astfel: - Terenul trebuie sa fie in Intravilanul localitatii. Pozitia acestuia in extravilan presupune introducerea in prealabil in intravilan prin aprobarea de catre consiliul local a unui Plan Urbanistic Zonal. Acesta practic creaza un regulament de urbanism cu privire la terenul in cauza. - Terenul trebuie sa nu fie in circuitul agricol. Atentie! Un teren poate sa fie in circuitul agricol, desi este in intravilan, scoaterea sa din circuitul agricol fiind extrem de anevoioasa si costisitoare, taxele putand urca pana la de 3 ori valoarea terenului. - Terenul trebuie sa aiba o cale de acces auto si pietonala din drumurile publice. Prein regulamente, aceasta este stabilita la 4 metri latime in Bucuresti. -Terenul trebuie sa aiba destinatia conforma cu ceea ce dorim sa construim. Desi este terenul nostru, nu putem construi un imobil cu 5 etaje pe acesta decat daca regulamentul permite in mod expres acest fapt. De asemenea, in zonele destinate locuintelor, nu putem realiza hale de depozitare, unitati de productie, etc.. Pentru a afla care este destinatia terenului, in conformitate cu regulamentul local de urbanism, trebuie sa obtinem un CERTFICAT DE URBANISM care specifica aceste date. -Terenul trebuie sa aiba asigurate utilitatile pentru alimentarea cu energie electrica, gaze, apa, canalizare, etc. Daca alimetarea cu apa se poate realiza in regim local (cu put forat), iar canalizarea cu un tanc septic vidanjabil, energia electrica este absolut indispensabila. Prin lege sunt interzise constructiile in zonele fara utilitati, daca retelele edilitare nu sunt construite de catre municipalitate sau pe cont propriu. - terenul trebuie sa aiba forma si dimensiunile minime pentru fiecare functiune in parte:deschiderea sa (latimea la strada) sa permita retragerile spre vecini in conformitate cu regulamentul local, iar suprafata acestuia, corelata cu procentul de ocupare la sol (POT) si cu coeficientul de utilizare al terenului (CUT) sa permita constructia a ceea ce dorim.

CALCULUL INVESTITIEI NECESARE

Cat costa ceea ce vrem sa construim? Aceasta este probabil una dintre cele mai dificile intrebari. Un raspuns clar se poate obtine numai dupa intocmirea proiectului tehnic si efectuarea unei selectii de oferte sau a unei licitatii. Totusi, preturile orientative sunt de 300-400 EURO/mp pentru locuinte, in conditiile unor finisaje medii. Cu siguranta se pot obtine si preturi mai mici, dar in regie proprie si cu o doza considerabila de noroc. Pentru constructiile mai mari preturile pot scadea considerabil, cel putin in ceea ce priveste structura de rezistenta. Finisajele permit, de asemenea, gasirea de reduceri semnificative pentru cantitati mai mari. Preturile sunt influentate nu numai de structura de rezistenta si de calitatea finisajelor, ci si de evolutia pietei de munca. In conditiile in care constructiile au un grad ectrem de mare de crestere de la an la an, forta de munca calificata din domeniu devine tot mai scumpa. La acest factor se adauga si tendinta multor lucratori calificati de a lucra in strainatate in ultimul timp. Cel mai probabil, in viitorul nu foarte indepartat, in constructii salariile vor deveni foarte apropiate de cele din tarile Uniunii Europene.

 

Pentru orice proiect Trilitica primiti suplimentar Reducere 20% pentru tamplariile din profile pvc cu geam termopan Konrad – sisteme de usi si ferestre Reducerile se calculeaza fata de preturile de catalog ale KONRAD. Reducerile oferite exclusiv de Trilitica srl pot insemna economii de sute sau mii de EURO, in functie de sistemul ales, finisaje, sisteme de inchidere etc. Pentru mai multe detalii, va rugam sa ne contactati pe adresa de E-mail office@trilitica.ro sau telefonic.

LASATI UN MESAJ IN CARTEA DE OASPETI 

AUTORIZAŢII

Autorizarea construcţiilor

Pentru a putea construi este nevoie de obţinerea Autorizaţiei de Construire (AC):

Autorizaţia de construire (AC) este un act emis de primăria pe raza căreia se află amplasamentul. AC se eliberează pe baza unui PROIECT, precum şi pe baza unei serii de avize şi acorduri. Toate documentele necesare obţinerii AC sunt specificate în Certificatul de Urbanism (CU).

Certificatul de Urbanism este un act de autoritate publică eliberat de primărie la cerere, pentru un imobil teren, sau teren şi construcţii.

Actele necesare CU sunt planuri ale terenurilor, acte de proprietate, precum şi un memoriu care să cuprindă o descriere a terenului, a construcţiilor, precum şi a lucrărilor care se vor executa.

CU, odată eliberat, stipulează condiţiile în care se pot face lucrări de construcţii, amenajări, demolări, etc pe un teren: funcţiuni, retrageri şi alinieri obligatorii, regim de înălţime, precum şi lista avizelor şi acordurilor necesare eliberării AC.

CU concretizează stipulările Regulamentului de Local de Urbanism pentru terenul în cauză. Regulamentul Local de Urbanism (RLU) este parte componentă a Planului Urbanistic General. Aceste linkuri se referă la RLU şi PUG ale Municipiului Bucureşti.

Pentru anumite terenuri sunt prevăzute, fie prin regulament, fie prin lipsa acestuia obligaţii de detaliere prin Planuri Urbanistice de Detaliu sau prin Planuri Urbanistice Zonale. Acestea au menirea de a institui un regulament precis pentru anumite zone. Acestea se întocmesc tot de către arhitecţi cu drept de semnătură, aprobarea lor fiind printre prerogativele administraţiei locale.

O abordare realistă este pentru un investitor de a se asigura din start dacă un teren corespunde  nevoilor sale. Încercările de a forţa obţinerea autorizaţiilor de construire sunt anevoioase şi implică adeseori răspunderi legale care pot fi evitate cu uşurinţă. 

RISCUL SEISMIC DESPRE CUTREMURE Riscul seismic este mult discutat in Romania. De la previziunile unui domn extrem de controversat, pana la articole alarmiste in presa, se pare ca toata lumea stie cate ceva. Un cotidian de mare tiraj, la cateva zile dupa un seism minor, publica o lista cu sute de imobile care se vor prabusi cu siguranta. Acestea nu s-au prabusit, pentru ca cei de la ziar facusera mici confuzii in privinta magnitudinii unui cutremur periculos. Riscul seismic este insa unul major, cutremurele puternice (de peste 7 grade pe scara Richter) putand avea consecinte dramatice pentru fondul construit inainte de al doilea razboi mondial in Bucuresti, dar nu numai. Totusi, daca este sa judecam dupa tragediile urmarite in presa mondiala privind efectele seismului din Asia de anul trecut, putem intelege destul de usor ca efectele sunt intodeauna greu de anticipat. Structuristii romani au perfectionat insa constant normele de proiectare, fiecare seism important asigurand datele necesare atat in ceea ce priveste modul lor de manifestare, cat si raspunsul constructiilor la aceste solicitari. De cutremure nu ne pazeste insa numai norocul personal, ci, mai ales, grija cu care se construieste. Legislatia autohtona este de natura a ne arata modul de lucru corect. Nu numai normativele in vigoare, dar si modul de elaborare al proiectelor, verificarea acestora, precum si etapele de constructie pentru fazele sugestiv denumite determinante, sunt de natura a stabili un cadru care odata ce este respectat, ne poate da asigurarile necesare pentru a dormi linistiti. Din pacate graba celor care construiesc in a trece peste aceste elemente vitale din cadrul proiectarii si al executiei, este ingrijorator. De exemplu, legea cere pentru autorizarea lucrarilor in ceea ce se poate denumi deja a fi celebrul PAC (proiect pentru autorizatie), planurile fundatiilor. Intentia legiuitorlui este una notabila, de a limita cantitatea de hartii necesare dosarului de autorizatie. Existenta unui plan de fundatii presupune existenta unui intreg proiect de rezistenta al cladirii. Totusi, numerosi proiectanti contracteaza numai faza PAC. Acest procedeu nu este numai hilar, dar se arata a fi mai degraba iresponsabil. In aceste conditii, initiativa unora dintre concetatenii nostri de a parasi Bucurestiul atunci cand un domn numit Hancu a "previzionat" un cutremur, trebuie generalizata: o constructie realizata numai dupa un "PAC" ar trebui sa impuna utilizatorilor sai sa doarma numai in camp deschis pentru ca nu se poate stii niciodata cand un cutremur ne poate lovi. Iar termenul de PAC ar trebui inlocuit cu "PAC! A cazut casa la cutremur!"

LINK-URI UTILE

Primăria Municipiului Bucureşti

Planul Urbanistic General (PUG) al Municipiului Bucureşti (Regulamentul de Urbanism al Municipiului Bucureşti)

Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor si Locuinţei

(legislaţie de specialitate, etc)

ALTE ARTICOLE

Secretul caselor ieftine Daca pentru o pereche de pantofi pretul mare inseamna calitate, iar un pret mic poate insemna ca acestia se vor rupe repede, la case, acest lucru nu mai pare valabil. O casa poate fi extraordinar de scumpa, dar proasta. Ce trebuie urmarit atunci cand vrem sa ne construim o casa pentru a nu plati la ea trei generatii? citeste tot articolul....   DE CE COSTA PROIECTELE ATAT DE MULT? "Doamne, 1000 de EURO in plus!" Aceasta este reactia nemarturisita a multor persoane care trec pragul unui birou de proiectare. De ce costa un proiect atat de mult?  citeste tot articolul....  Spaga in constructii Un articol despre anumite obiceiuri practicate pe piata constructiilor si a proiectarii. Poate unul dintre cele mai utile articole pentru clientii constructorilor si ai arhitectilor. citeste tot articolul....  PLEDOARIE PENTRU COTA DE PIATA Un pictor are ceea ce se numeste o cota de piata: tablourile sale se vand mereu cam cu aceleasi sume. Fiecare dintre ei are propria sa cota: unii castiga 100$ pe o panza, iar altii, 100.000$. Sau mai mult. Multi nu vand nimic. Van Gogh nu a vandut nici o panza in intreaga sa viata. Uniunea Artistilor Plastici nu a stabilit un plafon minim pentru panza vanduta, nu exista un pret pe centimetrul citeste tot articolul....

PROIECTE TIP TRILITICA SRL

vizitati si pagina cu proiectele realizate pana in prezent de firma noastra in pagina PORTOFOLIU