Unde se duc profiturile din constructii si cine le suporta?
Preturile in constructii
In articolul „Cresterea costurilor in constructii” evidentiam cauzele cresterii costurilor pornind de la structura lor: materiale, manopera, transporturi si utilaje. Concluzia analizei este ca totusi nu asistam la o crestere exploziva a costurilor, in multe domenii deja manifestandu-se o concurenta tot mai mare.
Intr-o discutie recenta cu un investitor privat, acesta marturisea ca „cercul se strange tot mai mult”. Afacerea a constat pana acum in investitii simple in terenuri in zone bine cotate si construirea unor locuinte care se adreseaza cu precadere segmentului de lux al pietei. Conversatia a lasat loc ideii ca profiturile devin mai mici in principal din cresterea costurilor, precum si din ascutirea concurentei.
COSTURI si PRETURI in CONSTRUCTII
Materialele, manopera, transporturile si utilajele au darul sa preseze asupra performantelor firmelor de constructii, precum si a celor care lucreaza in regie proprie. Totusi, costurile au cresteri temperate, dupa cum am amintit in articolul precedent.
PRETURILE NU REFLECTA COSTURILE
Preturile, ca o definitie actuala, inseamna valoarea la care cererea si oferta de pe piata se intalnesc. De aceea, chiar daca am putea sti cu precizie care sunt profiturile reale ale unui constructor, aceasta nu ar avea nici o importanta. Preturile, fata de perioada comunista, nu reprezinta calculul simplu rezultat din inmultirea costului cu rata profitului. De ce?
PRETURILE – RAPORT AL CERERII SI AL OFERTEI
Oferta in constructii este variata:
- Constructii existente – Piata Constructiilor existente este grevata de doua elemente majore:
- Starea fizica proasta a majoritatii fondului construit – Cele mai multe constructii scoase la vanzare necesita reparatii, cosmetizari, consolidari si modernizari.
- Fond construit nepotrivit cererii: poate mai putin in ceea ce priveste situatia spatiilor de locuit, cladirile de birouri in primul rand, dar si cele destinate depozitarii si activitatilor industriale, sunt nepotrivite standardelor actuale. In foarte multe cazuri, achizitionarea unei constructii, chiar daca nu foarte veche, presupune si un efort financiar suplimentar macar pentru cosmetizarea sa, daca nu pentru consolodare si modernizare.
- Situatia juridica incerta a multor imobile – Conform unui articol publicat de Revista „Capital”, valoarea imobilelor revendicate si neretrocedate pana la aceasta data este, la valoarea, actuala de piata, de ordinul miliardelor de EURO.
- Starea fizica proasta a majoritatii fondului construit – Cele mai multe constructii scoase la vanzare necesita reparatii, cosmetizari, consolidari si modernizari.
- Investitii proprii
- Case si vile – Poate cel mai dinamic sector, acesta permite relativ simplu inceperea unei constructii, fie in regie proprie, fie prin contractarea unei firme de constructii.
- Anumite sectoare, ca cel al apartamentelor de locuit este practic imposibil de atins prin forte proprii. Desi nu este imposibil, probabilitatea ca 10-20 de persoane sa poata incepe si duce la bun sfarsit constructia de apartamente este practic nula.
- Firmele romanesti devin pe zi ce trece tot mai capabile de a demara si finaliza investitii. Cu siguranta vom fi martorii in viitor a aparitiei a tot mai multe mici cladiri de birouri si spatii industriale si de depozitare, adaptate nevoilor pe termen scurt si mediu al mediului de afaceri.
- Case si vile – Poate cel mai dinamic sector, acesta permite relativ simplu inceperea unei constructii, fie in regie proprie, fie prin contractarea unei firme de constructii.
- Speculatii imobiliare
- Desi autoritatile comuniste ne-au inoculat o perceptie negativa a termenului de specula imobiliara, acesta reprezinta un motor si un bun indicator al pietei.
- Aparute exploziv, proiectele imobiliare pentru locuinte individuale la inceput, au acoperit o nevoie devenita acuta pe piata
- Mai nou, blocuri de locuit, cladiri de birouri, centre comerciale tin adesea prima pagina a publicatiilor de specialitate.
- In ciuda aparentei explozive a acestui fenomen, Bucurestiul, de exemplu, are un deficit enorm de spatii de birouri, comerciale si de apartamente de locuit.
- Desi dificil de estimat, investitorii mici vor avea probabil un cuvant greu de spus in viitor. In prezent numerosi romani jongleaza cu tranzactii imobiliare, proiecte imobiliare proprii, copiind uneori modelul de succes al firmelor deja consacrate ca IMPACT, TRIUMF CONSTRUCT, sa. Este de asteptat ca atat capitalul celor care vor reusi, dar si experienta acumulata sa-i mentina pe piata inca mult timp.
- Desi autoritatile comuniste ne-au inoculat o perceptie negativa a termenului de specula imobiliara, acesta reprezinta un motor si un bun indicator al pietei.
- Firmele de constructii
- Deoarece pana nu demult volumul din industria constructiilor era foarte mic, multe firme de constructii sunt in prezent nepregatite pentru boom-ul din ultimii ani.
- Concurenta pe piata firmelor de constructii este deocamdata numai aparenta. In fond, numeroase cereri de oferta nu primesc raspuns din partea constructorilor, fie din cauza unei inabilitati in a-si castiga clienti noi, fie a incarcarii mari cu lucrari.
- In plus, numerosi constructori au „prins gustul” investitiilor proprii, extrem de profitabile si isi conserva energiile pentru acestea, fiind uneori extrem de selective privind clientii noi.
- Deoarece pana nu demult volumul din industria constructiilor era foarte mic, multe firme de constructii sunt in prezent nepregatite pentru boom-ul din ultimii ani.
Cererea
- Persoanele fizice
- Cresterea veniturilor – Noua clasa de mijloc a Romaniei, in formare inca, incepe sa dea tonul in acutizarea cererii. Daca pana nu demult, aproape orice constructie noua era proprietatea unui om de afaceri cunoscut, sau a unui politician, tot mai multi romani cumpara sau doresc sa-si construiasca o locuinta.
- Ingrosarea randurilor clasei de mijloc. Desi probabil nu vom ajunge prea curand ca aceasta sa reprezinte 50-80% din totalul populatiei, clasa de mijloc va continua sa se consolideze si sa mentina cererea extrem de ridicata.
- Diversificarea mijloacelor de finantare, aparitia creditului imobiliar, al creditului impotecar, precum si aprecierea chiar rezevrat – optimista ca se va mentine cresterea econimca a ultimilor ani toate sunt elemente care permit o previzioanre facila a cresteri cererii.
- Cresterea veniturilor – Noua clasa de mijloc a Romaniei, in formare inca, incepe sa dea tonul in acutizarea cererii. Daca pana nu demult, aproape orice constructie noua era proprietatea unui om de afaceri cunoscut, sau a unui politician, tot mai multi romani cumpara sau doresc sa-si construiasca o locuinta.
- Firmele
- Dezvoltarea si consolidarea firmelor vor continua probabil o perioada insemnata. Depasirea statutului de „firma de apartament” va deveni o realitate pentru tot mai multe societati comerciale.
- Integrarea in UE. Desi privita adesea ca o sperietoare, integrarea nu a facut ravagii printre firmele celorlalte state fost comuniste. Ne putem astepta in plus si la o adaptare tot mai buna a acestora la piata europeana. Avantaje de netagaduit, cum ar fi pretul mic al fortei de munca, vor aduce si numeroase firme romanesti in ipostaza de a fi pioni importanti in economia UE. De asemenea, aceleasi avantaje creste interesul investitorilor neeuropeni pentru asezarea intr-un stat european si accesul la cea mai bogata piata a lumii din Romania.
- Dezvoltarea si consolidarea firmelor vor continua probabil o perioada insemnata. Depasirea statutului de „firma de apartament” va deveni o realitate pentru tot mai multe societati comerciale.
- Statul
- Desi probabil ne-am astepta sa pozitionam statul printre „ofertanti”, este evident ca rolul sau in acest domeniu se va subtia tot mai mult.
- Nu numai Guvernul, dar si administratiile locale au inceput investitii greu de imaginat in urma cu mai multi ani. Numai Bucurestiul va cheltui sute de milioane de EURO in urmatorii ani.
- Accesarea fondurilor europene (probabil tot mai eficienta) chiar daca nu va actiona direct asupra necesarului de spatii construite, va atrage numeroase dintre capabilitatile firmelor de constructii catre proiecte de anvergura, dar si asupra unor importante materiale de constructii, mai ales ciment, beton, otel.
- Piata constructiilor va inregistra, in continuare, cresteri importante, sustinand si fiind sustinuta de cresterea economica.
- Din enumerarea de mai sus, chiar daca aceasta nu este exhaustiva, se reliefeaza clar o continua crestere a cererii, precum si o capacitate inca limitata de a face fata acesteia. In aceste conditii, profiturile aduse de investitiile in constructii vor ramane extrem de ridicate inca mult timp.
- Nu am asistat pana in prezent la aparitia pe piata a marilor fonduri de investitii probabil singurele capabile sa acopere decalajul dintre cerere si oferta.
- Daca acum 10 ani pretul unui apartament pe piata era aproape la jumatatea costurilor necesare realizarii sale, acum acestea sunt aproape duble.
- Din analiza atat a costurilor, cat si a preturilor pietei constructiilor, reiese ca de dezechilibrul de mai sus beneficiaza in prezent cu precadere investitorii, oricare ar fi acestia:
- Fonduri de investitii
- Firme private
- Persoane fizice
- Firme de constructii
- Fonduri de investitii
- De asemenea, se evidentiaza pe piata trei categorii de actori:
- Investitorii – incluzand aici aproape oricine initiaza si finanteaza o investitie.
- Constructori – orice firma de constructii, materiale de constructii, servicii, agentii imobiliare, banci etc
- Consumatorii finali – cei care cumpara sau inchiriaza constructii noi sau mai vechi
STRATEGII
- Desi numeroase analize pot arata ca si actualii cumparatori finali vor fi in viitor in castig, acest fapt nu justifica graba in a achizitiona case, apartamente, spatii de birouri sau industriale.
- Exceptand cazurile in care activitatea economica impune achizitionarea sau inchirierea in regim de urgenta a unui spatiu, acest fapt nu aduce decat profituri spectaculoase in buzunarele investitorilor.
- Pozitionarea, pe cat posibil, in clasa investitorilor si nu a consumatorului final.
- Aceasta inseamna, in fond, demararea propriului proiect.
- Analiza tuturor optiunilor reale..
- Gasirea celui mai performant teren, perfect adaptat nevoilor proprii, adecvat din punct de vedere urbanistic.
- Dimensionarea spatiilor in functie de necesitati si de posibilitatile terenului.
- Realizarea unei constructii cu spatii de calitate.
- Am vazut mai sus ca numeroase constructii sunt inadecvate folosintei lor actuale.
- Aceasta este in fond diferenta intre 50% si 100% intre valoarea unui apartament nou si a unuia vechi.
- Costurile legate de „renovarea” unui apartament sunt de maxim 10-20% din valoarea sa. Restul o constituie detalii aparent minore care confera apartamentelor noi calitati inaccesibile celor vechi: camere mai mari, mai luminoase, legaturi functionale mai bune, dependinte adaptate unui standard de locuire mai ridicat.
- Plusul de calitate adus de valoarea arhitecturala a constructiei in sine este rareori fructificat insuficient. Totusi, diferentele de pret intre spatiile birourilor de clasa A, de exemplu, si celelalte, vorbesc de la sine.
- Am vazut mai sus ca numeroase constructii sunt inadecvate folosintei lor actuale.
- Aceasta inseamna, in fond, demararea propriului proiect.
- Optimizarea investitiei
- Pornind chiar si de la simplii indicatori urbanistici ca procentul de ocupare la sol, coeficientul de utilizare al terenului, randamentul unei investitii poae fi extrem de diferit.
- Adesea sunt „fortate” constructii pe terenuri nepotrivite care aduc costuri rareori luate in seama.
- Obtinerea maximului de suprafata construit desfasurata nu este acelasi lucru cu obtinerea maximului de profitabilitate.
- Orice constructie presupune un complex de decizii intercorelate. Analiza oportunitatii unei decizii sau a altei trebuie sa tina cont nu de rezolvarea punctuala a unei probleme ci de efectul final asupra intregii constructii.
- Este imposibil de spus daca o structura metalica este mai buna sau mai putin buna decat una din beton armat. Insa, desi mai scumpa, structura metalica poate aduce asemenea economii de timp, incat investitia sa fie mult mai profitabila decat daca s-ar construi o structura din beton armat, mai ieftina.
- Este imposibil de spus daca o structura metalica este mai buna sau mai putin buna decat una din beton armat. Insa, desi mai scumpa, structura metalica poate aduce asemenea economii de timp, incat investitia sa fie mult mai profitabila decat daca s-ar construi o structura din beton armat, mai ieftina.
- Identificarea corecta a factorilor de performanta.
- Daca un cunoscut isi construieste casa in regie proprie si obtine costuri foarte bune, nu inseamna ca acelasi lucru este universal valabil. In cazul in care nu aveti aceeasi disponibilitate de timp, este foarte posibil sa nu va descurcati sa aprovizionati un santier, sa angajati si sa supravegheati personalul, intr-un cuvant, sa dati gres .
- Daca un cunoscut isi construieste casa in regie proprie si obtine costuri foarte bune, nu inseamna ca acelasi lucru este universal valabil. In cazul in care nu aveti aceeasi disponibilitate de timp, este foarte posibil sa nu va descurcati sa aprovizionati un santier, sa angajati si sa supravegheati personalul, intr-un cuvant, sa dati gres .
- Pornind chiar si de la simplii indicatori urbanistici ca procentul de ocupare la sol, coeficientul de utilizare al terenului, randamentul unei investitii poae fi extrem de diferit.
- Tehnologii noi, materiale de calitate, inovatie
- Constructiile sunt, la randul lor, perisabile moral. Probabil ca oricine stie una sau mai multe cladiri unde, pentru economii minore, proprietarul a stricat spatii posibil atractive cu mozaicuri urate, tamplarii ieftine, instalatii parca improvizate etc
- Noile tehnologii permit abordari imposibile sau foarte scumpe, cladiri mai usor de exploatat (mai ieftin) etc
- Constructiile sunt, la randul lor, perisabile moral. Probabil ca oricine stie una sau mai multe cladiri unde, pentru economii minore, proprietarul a stricat spatii posibil atractive cu mozaicuri urate, tamplarii ieftine, instalatii parca improvizate etc
Probabil ca toate cele de mai sus indica o singura abordare:
- Intelegerea investitiei ca un intreg
- Proiectarea atenta a investitiei, incluzand atat pregatirea ei, cat si valorificarea.
- Obtinerea unui control clar asupra tuturor factorilor care influenteaza randamentul investitiei.
- Realizarea unei constructii cu un nivel calitativ cat mai ridicat.
